Предпосылки создания системы управления
жилищным фондом

Дамешек Михаил Львович
Яковченко Николай Александрович

Особенности существующей системы жилищного хозяйства

Несмотря на проведение реформ в экономике страны, в системе предоставления жилищно-коммунальных услуг населению до сих пор существуют старые способы управления. В настоящее время в большинстве крупных муниципальных образований сохранилась трехуровневая система эксплуатации жилищного фонда, базирующаяся, как правило, на системе районных жилищных трестов. Трест представляет собой монополию, при которой входящие в нее предприятия полностью теряют свою производственную, финансовую и юридическую самостоятельность и подчиняются единому управлению. Жилищные тресты города включают в себя производственные подразделения и ЖЭУ - жилищно-эксплуатационные участки, полностью лишенные самостоятельности.

Одной из основных задач, выполняемых трестами и ЖЭУ, является эксплуатация и ремонт жилищного фонда. Данная система не предполагает заинтересованности в снижении затрат на содержание жилищного фонда. Основной формой является бригадное обслуживание. Получая фиксированную заработную плату, работники жилищного хозяйства не заинтересованы в сохранности объектов жилищного фонда. Рост объемов производства основывается на ремонтных работах, а доход работников не зависит от качественных показателей. 

Особенностью содержания жилья является индивидуальность заказов: часто отдельные элементы зданий (окна, двери, сантехника) подходят только к конкретному помещению. Укрупненность и универсальность производственной базы трестов приводит к тому, что выполнение этих заказов производится централизованно. К таким заказам - а их поступает значительное количество - вынуждены подходить индивидуально. При этом допускается низкая загруженность универсального оборудования. В настоящее время при наличии на рынке большого разнообразия необходимых материально-технических ресурсов, значительная часть трестов продолжает размещать заказы на собственном производстве вне зависимости от экономической эффективности производства конечной продукции. Многие тресты имеют устаревшее оборудование, что также не может не влиять на качество и стоимость заказов.

Данный подход сохранился со времен плановой экономики, когда жилищно-коммунальное хозяйство получало материально-технические ресурсы в очень ограниченных размерах. Предприятия ЖКХ вынуждены были развивать производства для обеспечения собственных нужд.

Опыт показывает: существующие жилищные организации не могут реализовать рыночные принципы управления не принадлежащей им жилищной собственностью. Умелое и надежное управление жильем имеет огромное значение для его сохранения, а также для обеспечения нанимателей качественными услугами. Тресты и ЖЭУ, вследствие своей специфики, не получают доходы от использования жилищного фонда. Они являются эксплуатирующими организациями, поэтому вопросы эффективного управления жилищным фондом остаются нерешенными.

Проблемы рынка жилья

Проблема эффективного управления жилищным фондом важна и еще по одной причине. За последние годы (1995-2000гг.) ввиду отсутствия грамотных маркетинговых стратегий у строительных фирм различные сегменты жилищного рынка развивались неравномерно и хаотично. Произошло насыщение рынка высококомфортным дорогим жильем, и, напротив, резко возрос спрос на социально доступное жилье.
Вследствие ухудшения экономической ситуации произошел значительный спад в строительной отрасли. В связи с падением объемов строительства произошло резкое увеличение доли постоянных расходов в стоимости продукции, что привело к увеличению стоимости строящегося жилья. 

Глубочайшей ошибкой является закрепленное структурой управления обособление жилья, как объекта строительства, от жилья - объекта управления. Строительный комплекс обособлен от жилищно-коммунального хозяйства, функционирует в автономном режиме. Это приводит к гигантским потерям средств и малой суммарной эффективности как первого, так и второго. Наиболее опасным следствием такой политики является разительное отставание работ по реконструкции и капитальному ремонту жилищного фонда от работ по новому строительству, сопровождаемое разрастанием списка аварийных домов.(1)
Тем не менее, даже в существующих сложных экономических условиях строительный рынок продолжает функционировать неэффективно.

Большинство существующих строительных организаций совмещают в своем лице функции заказчика, застройщика, подрядчика и продавца построенного жилья покупателям. При этом покупатели становятся заложниками рынка, так как они ограничены в выборе предлагаемого жилья, в том числе его стоимости. Совмещая в себе функции заказчика и подрядчика, строительные организации не могут подходить критически к вопросу снижения себестоимости строительства, а также улучшения качества строящегося жилья. Кроме того, после продажи построенного жилья строительные компании передают жилье в собственность новому владельцу, а вследствие того, что строительная компания не несет расходов на содержание и обслуживание созданного жилья, она не заинтересована в строительстве жилья, имеющего в последующем низкую эксплуатационную стоимость.

В момент приобретения жилья покупатель зачастую не имеет информации о стоимости содержания и эксплуатации приобретаемого жилья. Все это, а также существующая схема платежей за жилищно-коммунальные услуги, приводит к тому, что проблема оплаты эксплуатационных затрат не рассматривается покупателем при приобретении жилья. 
Сложность в получении свободных площадок под застройку способствует тому, что в основном рынок строительства жилья представлен ограниченным количеством строительных компаний. Это, в свою очередь, препятствует появлению на рынке строительных услуг фирм, использующих новые, более дешевые строительные материалы и технологии строительства (ячеистые бетоны, блочная и каркасная застройка и.т.д.) и стремящихся к снижению себестоимости строительства. Отсутствие заказчика - будущего собственника создаваемого жилья, которому в первую очередь необходимо жилье с низкой стоимостью строительства и последующей эксплуатации, также не способствует снижению себестоимости жилья.

Формирование собственника жилищного фонда

В настоящее время особенно остро должны быть рассмотрены вопросы государственной жилищной политики в части управления жилищным фондом, правового урегулирования отношений между собственниками общего имущества в домовладении и оценки платежеспособности населения при создании жилищных условий.

Одним из основных направлений развития жилищной политики должен стать переход от принципа восстановления и ремонта жилья к принципу его сохранения. 

Жизненный цикл жилья протекает от стадии его проектирования и застройки до его сноса и застройки на его месте нового жилья. Данный процесс должен быть связан с общей ситуацией на рынке жилья и зависеть от потребностей населения в жилье и жилищных услугах, а также условий его содержания.

Основой формирования рынка жилищных услуг должно стать развитие института собственника жилищного фонда, отвечающего не только за эксплуатацию находящегося в собственности жилья, но также за застройку и последующее эффективное управление жилищным фондом, находящимся в собственности.
Появление на рынке заказчиков, которые могут уже на этапе проектирования и строительства жилья диктовать подрядным организациям условия по стоимости, качеству и типу исполнения жилья, направлению его использования, даст значительный импульс строительному комплексу к поиску новых эффективных строительных решений. Кроме того, тот факт, что заказчик жилья будет в дальнейшем использовать его для собственных нужд, позволит установить соответствующие требования к стоимости эксплуатации и содержания жилья уже на этапе проектирования.

Проектирование с учетом дальнейшего содержания позволит значительно снизить стоимость проживания в этом жилье для населения. (2)

Такими заказчиками могут стать как управляющие компании, так и коллективные объединения собственников - товарищества собственников жилья.

Важным условием при застройке жилья должно стать требование о наличии собственника жилья уже на этапе разработки и согласования проектно-сметной документации.

Таким образом, будущий собственник жилья или их объединение, получают возможность влиять на стоимость и качество строительства, а также иметь достоверную информацию о стоимости его дальнейшего обслуживания и определять условия для ее снижения.

Управление как существующим, так и вновь создаваемым жилищным фондом должно осуществляться специализированными организациями - управляющими компаниями, заинтересованными в получении прибыли от данного вида деятельности. Коммерческий подход к управлению жилищным фондом позволит привести к снижению расходов на содержание и эксплуатацию жилья и стоимости предоставляемых услуг при поддержании достаточного уровня качества предоставляемых населению жилищных услуг.
Управляющая компания - организация любой формы собственности, владеющая и управляющая собственным жилищным фондом, а также управляющая жилищным фондом, переданным ей в доверительное управление другими собственниками в целях осуществления эффективного управления

Управление жилищным фондом, не принадлежащим управляющей компании, может осуществляться на основе договоров доверительного управления между собственниками жилья и управляющей компанией.
Текущее обслуживание жилья управляющими компаниями должно осуществляться с использованием принципа "Хозяин дома". 

"Хозяин дома" - лицо, осуществляющее обслуживание группы домов, находящихся в ведении управляющей компании. В обязанности "хозяина дома" входит сохранность жилищного фонда, текущее содержание и обслуживание жилых домов и придомовой территории.
Основным преимуществом данной системы является оперативность и качество выполнения заявок жильцов (в том числе обслуживание в вечерние часы, удобные для жильцов, а в экстренных случаях - и в ночное время). Жильцы могут обратиться во внерабочее время по домашнему телефону, передать срочное сообщение, после чего оперативно принимаются меры по ликвидации аварии, что существенно отличается от технологии работ, применяемых предприятиями жилищного хозяйства в настоящее время.

В заключение следует отметить, что эффективное управление жилищным фондом должно определяться совокупностью следующих факторов:

Литература:

  1. Чернышев Л.Н. Экономика городского хозяйства. - Иркутск, 1999. - 332 с.

  2. Концепция областной государственной жилищной политики от 11.10.2001.